1. Konsept:
Yönetim Anlaşması modeli, özellikle dünyanın gelişmemiş bölgelerinde çok yaygın olan, hem yatırımcı hem de işletmeci tarafından cazip görülen modeldir.
Bu model, global/yerel otel işletme firmalarının değişik bölgelerde yatırım yapmadan ve risk almadan hızlıca yayılmalarına imkan verir.
Yatırımcı açısından değerlendirildiğinde, Yönetim Anlaşması, otel yönetimini belirli bir ücret karşılığında işletme şirketine devrederek, günlük operasyonel işlerle uğraşma zahmetine girmeden, yatırımına hızlıca geri dönüş imkanı sağlayan bir yöntemdir.
Bu model, yatırımcının günlük operasyonlarla ilgilenmek istemeyeceği kurumsal yapılarda veya profesyonel yöneticilere ulaşmada zorluk çekilen bölgelerde tercih edilmektedir.
Bu alanda global ve yerel birçok şirket faaliyet göstermektedir. Global/yerel otel işletme firmaları, sahip oldukları markaların standartlarının istikrarlı şekilde muhafaza edilerek süreklilik arz etmesine marka itibarlarının korunması adına çok önem vermektedirler. Özellikle, standartların yüksek ve istikrarlı bir şekilde muhafaza edilmesinin maliyetli ve nispeten güç olacağı üst kategori markaları sadece Yönetim Anlaşması modeli ile yaygınlaştırmayı tercih etmektedirler.
Yönetim Anlaşması modelinde yatırımcı açısından ise, karlılığı maksimize edecek, dolayısıyla mülkünün değerinin yükselmesini sağlayacak tanınmış ve etkin bir global/yerel otel işletme firması ile anlaşma yapmak en öncelikli hedeftir.
Konaklama sektöründe global olarak kullanılan Otel Yönetim Anlaşması terminolojisi hem hukuki, hem organizasyonel, hem de mali bir anlam taşımaktadır.
Hukuki açıdan bu anlaşma bir otel mal sahibi ile yönetim uzmanlığını sunan global/yerel bir otel işletme firması arasındaki işbirliğini temsil eder. Organizasyon açısından otelin yönetiminin yalnızca global/yerel otel işletme firması tarafından, mal sahibi adına yürütüleceğini, mal sahibinin günlük operasyonlara, personel yönetimine, satış ve pazarlama faaliyetlerine, işletme standartlarına, vb yönetimsel fonksiyonlara müdahil olamayacağını ifade eder.
Son olarak mali açından ise, bu tip anlaşmalar global/yerel otel işletme firmasının oteli mal sahibi tarafından kurulmuş olan işletme firması ile, mal sahibi hesabına işleteceğini, tüm gelir, maliyet ve kar/zararın mal sahibine ait olacağını, işletme firmasının otelin performansına bağlı olarak fatura karşılığında toplam ciro, odalar cirosu ve brüt işletme karına dayalı (oransal) bir ücret alacağını belirler.
Mal Sahibinin temsilcisi olarak, işletme firması yapılan ciro içinden mal sahibi adına tüm işletme masraflarını ödedikten sonra geri kalan nakdi (kalmışsa) mal sahibine öder. Mal Sahibi oteli, arazisini, ilgili bina ve tesisleri, demirbaşları, işletme sermayesini işletme firmasının kontrolüne verir.
Eğer bir otel mal sahibi, özellikle büyük çaplı ve kapasiteli bir otelin işletilmesi ve yönetilmesiyle ilgili olarak yeterli tecrübeye sahip değilse veya hiç böyle bir tecrübesi yoksa, bir Otel Yönetim Anlaşması modeli otele çok kısa zamanda profesyonel bir yapılanma, işletme ve performans sağlayacaktır. Global/yerel otel işletme firması angaje etmek, otel yönetimine tecrübe, standartlar ve sistemler getirmesinin yanında, günlük operasyonlarda mal sahibinin karşılaştığı yönetim sorunlarını minimize edecektir.
Bu modelin bir diğer avantajı ise, mal sahibinin finansman sağlayacağı kuruluşlarla yapacağı müzakerelerde, saygın bir global/yerel otel işletme firması ile bir Yönetim Anlaşması imzalanmış olmasının, ihtiyaç duyulan finansmanın muhtemelen daha kolay ve daha iyi şartlarla elde edilmesi şansını arttıracak olmasıdır.
Yönetim anlaşması müzakerelerinde taraflar birbirlerine karşı masanın diğer tarafında oturmuşlardır. Her iki taraf ta, eldeki otel mülkünden kendileri için en yüksek getiriyi almak için çaba gösterirler.
Otel sahibi mülke yatırım yapmış/yapmakta olan ve tüm finansal riski yüklenen olarak bir tarafta, global/yerel otel işletme firması da operasyonel yükü sırtlayacak, tecrübesini, markasının itibarını ortaya koyan olarak diğer tarafta.
Otel sahibi-işletme firması ilişkisinin yalın bir şekilde sorumluluklar, yükümlülükler ve kazançlara endekslenecek basit bir değildir, Hilton, Hyatt veya Marriott’un yirmi yıl boyunca mal sahibinin hiçbir müdahalesi olmadan otelleri istediği gibi işlettiği ve yönetim ücretlerini tahsil ettiği günler artık geride kalmıştır.
Yönetim ücretleri artık çoğunlukla kompleks teşvik sistemlerine bağlanmaktadır. Anlaşmalar çeşitli zorlu koşullar eklenerek daha çok maddeler revize olmuş ve süreleri kısalmıştır. Artık tüm riski sadece mal sahipleri üstlenmemektedir.
Global/yerel otel işletme firmalarının da, işletecekleri otellerde belirli ölçülerde ve koşullarda risk üstlenmeleri ve hatta zaman zaman yatırıma kısmen katılmaları veya hisse almaları beklenmektedir.
Bugün artık hemen hemen tüm yönetim anlaşmaları, mal sahipleri ve global/yerel otel işletme firmaları arasında bir işbirliği/ortaklık modeline evrilmiş durumdadır. Birçok işletme firması büyük ağırlıkla işletmenin finansal performansına, brüt işletme karına dayalı, çoğunlukla da basamaklı bir teşvik sistemi ile çalışmakta, yönetime ve işletmeye yönelik stratejik kararlar birlikte alınmaktadır.
Hedeflerin, bütçelerin belirlenmesinde mal sahiplerinin çok önemli etkileri görülmekte, kontrol ve takip mekanizmaları çok detaylı bir şekilde uygulanmakta, bilgi, gözlem paylaşım, iletişim, eleştiri, takdir süreçleri yoğun bir şekilde yaşanmaktadır.
Mal sahibi firmalarda otel yönetimi konusunda uzman bir kadro operasyonları çok yakın şekilde takip etmekte, sonuç olarak otel işletmeleri Otel Sahibi - İşletme Firması arasında çok daha yoğun bir işbirliği içinde yürütülmektedir.
