İSTANBUL- AVM'lere doktorluk yapacaklarını söyleyen Mallexpert’ün Yönetici Ortağı Koray Özgül, tedavi ve iyileştirme süreçlerine girebilecek AVM arayışında olduklarını açıkladı.
2000’de Türkiye’deki AVM sayısının 50 ve kiralanabilir alanın sadece 1 milyon metrekare olduğunu söyleyen Mallexpert’ün Yönetici Ortağı Koray Özgül, “2013 sonunda ise kiralanabilir alan 9 milyon metrekareyi ve AVM sayısı da 350’yi aşacak” dedi.
Özgül, 13 yılda varılan bu AVM stoğunun, nüfusu Türkiye’nin yarısından az olan İspanya’nın 15 milyon metrekare ve 650 adet AVM’sinin yanında hala daha düşük olduğunu kaydetti.
Özgül, “1000 kişiye düşen AVM alanı olarak Türkiye, Avrupa ortalamasının yarısından az bir rakamda ve geleceği çok parlak. Sektör olarak en önemli sorun belli semtlerde ve bölgelerde çok fazla sayıda AVM’nin aynı anda yapılıyor ve açılıyor olması” diye konuştu.
FONKSİYON BOZUKLUKLARI
Hem ülke olarak hem de Anadolu şehirleri olarak henüz kullanılmayan kapasite varken bu plansız ve fazla yoğunlaşmaların kıyasıya rekabeti getirdiğine vurgu yapan Özgül, şöyle devam etti: “AVM’lerin farklılaşması ve kendilerini değiştirmeleri gereklilikten öte zorunluluk olmakta.
Bu da sıradan bir iki kiralama, peyzaj eklentisi veya 1 otomobil çekilişiyle maalesef sağlanamaz. Sofistike çalışan, fonksiyon bozukluklarını tahlil edecek, anlayacak ve teşhis sonrasında gerekli ilaçları yazacak, tedavi ve iyileştirme süreçlerine girebilecek, teknoloji ve CRM gibi data toplama araçlarını kullanabilen yetkin ekipleri gerektirir.
Mallexpert olarak biz buna yeni bir terimle ‘AVM doktorluğu’ diyoruz...”
SAĞLIKLI DÖNÜŞ
Potansiyeli tam olarak kullanılamamış, ortakları arasındaki uyumsuzluk sorunu yüzünden paralize olmuş veya AVM rekabeti yüzünden finansal sağlığı iyi durumda olmayan AVM’lerin ‘stressed property’ olarak adlandırılabileceğini söyleyen Koray Özgül, “Bazı finansal gruplar Stressed Property’leri uygun koşullarda, net gelirlerinin belli çarpanı değerinde risk alarak satın alır.
Sonra da onların yeniden biçimlenmesi, yeni kiracı karmasına dönüştürülmesi, radikal şekilde yenilenip makyajlanmasını sağlayacak ekipler yoluyla sektöre sağlıklı olarak geri dönüşünü sağlarlar” dedi.
Kasım 2012’de kurdukları Mallexpert’in bu dönüşümü yapabilecek ekip yapısına sahip bir hizmet firması olduğunu kaydeden Özgül, “Avrupa’da 10 milyar euro üzerinde değere sahip stressed property fonları var. Ve bunlar sadece AVM dönüşümünden paralarını kazanırlar.
Bizim kurduğumuz ‘RRE’ de bir fon yönetimi olup, stressed property arayışında. Fonun şu andaki büyüklüğü yabancı yatırımcı olarak 150 milyon euro dolayında. Yerli yatırımcı tarafında da benzer bir fonu geliştirme aşamasındayız” diye konuştu.
Yaklaşık 3-4 milyar dolar değerindeki alışveriş merkezi yatırımlarının ciddi dönüşüme ihtiyacı olduğunu anlatan Özgül, “Bu yolla yaratılacak artı değer üç yıl içinde 2.5 - 3 milyar dolar” dedi.
DÖNÜŞÜMÜN İLACI
Dönüşümün, ek AVM alanı, yerine göre binlerce metrekarelik AVM’nin fonksiyon değiştirmesi olarak nitelenebileceğini söyleyen Özgül, şöyle devam etti:
“Bazen kiracı karmasının yüzde 70’inin yerinin değişmesi gerekir. Ayrıca markaların yeni konsepte göre değişmesi, yeni eğlence bileşenlerinin eklenmesi, yerine göre çok atak reklam stratejisi gerekebilir.
Ama her ne planlanıyorsa bunun büyük bir planın parçası olması ve AVM’nin sorunlu yönlerinin çok iyi teşhis edilmesi gerekir. Dönüşümün ilacı buna göre yazılıyor.”
Milliyet