MAL SAHİBİ VE KİRACI ÖNCE ARABULUCUYA GİDECEK
1 Eylül 2023 itibarıyla bir mal sahibi veya kiracı, dava açmak istediğinde arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açamayacak.
02 Nisan 2023 Pazar 16:00
ANKARA - Hızla artan kira bedelleri, ev sahibi-kiracı ilişkilerinde büyük sorunlara yol açtı. 1 Eylül 2023 itibarıyla bir mal sahibi veya kiracı, dava açmak istediğinde arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açamayacak. Peki başvuru nereye, nasıl yapılacak, maliyeti ve süresi ne olacak?
Zam konusunda anlaşamayanlar, tahliye isteyenler mahkemenin yolunu tuttu. Yığılan taleplerle dava yükü artarken, sonuç için öngörülen süreler 2.5-3 yıla ulaştı. İşte bu sorunun çözümü için hazırlanan kanuni düzenleme geçtiğimiz günlerde TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi. Yeni düzenlemeyle ilgili tüm detayları Hürriyet'ten Gülistan Alagöz Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile ele aldı.
İşte 10 soruda tüm merak edilenler...
BİRÇOK ANLAŞMAZLIK İÇİN GEÇERLİ
1- Gayrimenkulde hangi davalarda arabuluculuk şartı uygulanacak?
Kira tespit davaları, kira tahliye davaları, uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafları zorunlu arabuluculuk sürecine tabi.
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda da başvuru yapılacak. Yaklaşık olarak 3-4 yıl süren izale-i şüyu diğer adıyla ‘ortaklığın giderilmesi’ davalarında hissedarların zaman ve değer kayıpları giderilecek.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar arabulucuyla çözülecek. Kat malikinin açacağı eski hale getirme, olağan veya olağanüstü kat malikleri genel kurul kararlarının iptali gibi davalarda arabuluculuk şart olacak. Yine site veya apartman yönetiminin aidat ödememe nedeniyle açacakları icra takipleri ve itiraz halindeki davalar, yönetim planı veya kat malikleri kurul kararlarına uymayan kat malikleri aleyhine açacakları davalar gibi ihtilaflarda arabuluculuk uygulanacak.
Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da kapsamda. Komşu parseller arasında çıkan birçok anlaşmazlık; kazı hakkı, gürültü, koku gibi birçok ihtilaflarda, dava açılmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu olacak.
ŞİKÂYETÇİ İLK ADIMI ATACAK
2- Süreci hangi taraf başlatacak?
Zorunlu arabuluculuk sürecini dava açmak isteyen kişi ve/veya kurum başlatmak zorunda. Kira tahliye davası açmak isteniyorsa mal sahibi, ortaklığın giderilmesi davası açılmak isteniyorsa hissedarlardan birisi, apartmanda yönetimle problem yaşayan bir kat maliki veya apartman komşuluk hukukuna uymuyorsa malik veya yönetici arabuluculuk sürecini başlatması gereken kişiler.
ANLAŞMANIN MALİYETİ
3- Nereye başvuru yapılacak? Ücreti ne olacak?
Arabuluculuk başvurusu açılacak dava için yetkili olan mahkeme neresi ise o adliyede var olan ‘Arabuluculuk Bürosuna’, eğer o adliyede böyle bir büro kurulmamış ise görevlendirilen Sulh Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüğü’ne başvuru ücreti ödenmeksiniz yapılabilecek. Arabuluculuk hizmeti yapılırken iki saate kadar görüşmeler ücretsiz olarak Adalet Bakanlığı’nın bütçesinden karşılanarak arabulucuya ödenecek olup, iki saati geçen görüşmelerde ise aksine bir düzenleme taraflar arasında yok ise eşit olarak taraflarca Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Asgari Ücret tarifesine göre ödenecek. Ancak iki saate kadar Adalet Bakanlığı’nın ödediği ücret dava açılması halinde davada haksız çıkan tarafa yargılama gideri olarak ödetilecek. Taraflar eğer arabulucuyla anlaşırlarsa aksi kararlaştırılmadıkça Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Asgari Ücret tarifesine göre belirlenecek arabuluculuk ücreti taraflarca eşit şekilde ödenir. Örneğin Kira bedelinin tespiti davası konusu paraya ilişkin bir dava olduğu için mal sahibi 5000 TL kira bedeli ödeyen kiracısı için 15.000 TL istenmiş ve 12.000 TL’de uzlaşmış olsun. Bu noktada 7000 TL bir artış sağlanmış olup 7000x12= 84.000 TL. Burada ilk 100.000 TL’ye kadar yüzde 6 bir arabulucu ücreti olarak değerlendirilecek ve 5040 TL arabuluculuk ücreti ödenecek. Konusu para ile değerlendirilmeyen uzlaşmalarda ise bir saati iki taraflı uyuşmazlıklarda taraf başına 480X2 şeklinde olacak. Örneğin kat malikleri arasında bir ihtilaf oluşmuşsa iki malik arasındaki ihtilaf için 960 TL’lik uzlaşma bedeli arabulucuya ödenecek.
GÖRÜŞMELER EN ÇOK 4 HAFTA SÜRECEK
4- Taraflar nasıl ve kaç kez bir araya gelecek?
Arabuluculuk, başvuru sonrası arabulucunun tarafları davet etmesi ve tarafların arabuluculukla ilgili süreci kabul ettiklerine dair yazılı onay tarihi itibarı ile başlar. Özel kanununda ayrı bir süre öngörülmüyor ise genel arabuluculuk süresi 3 hafta olup en fazla 1 hafta ek süre ile tamamlanmak zorunda. Taraflar arabulucunun daveti ile arabulucunun ofisinde bir araya gelecekler. Görüşme süreci en fazla 4 hafta sürebilecek. Bu süreç içerisinde taraflar eğer görüşmelere devam etmek isterse, birden fazla defa bir araya gelebilirler. Ancak 2 saati aşan görüşmelerde artık taraflar arabulucu ücretini kendileri öder.
TARAFLAR ARASI GERİLİM ÖNLENECEK
5- Görüşmelere kimler katılacak, neler konuşulacak?
Görüşmelere taraflar; kiracı/mal sahibi, kat maliki/yönetici veya dava açılmak istenen diğer kat maliki, ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar olur. Ayrıca bu görüşmelere taraflar dışında vekilleri (avukatlar) kanuni temsilcileri de (vasi gibi) katılabilir. Arabulucu yönlendirme yapmadan tarafları uzlaştırmaya çalışır. Tarafları bir araya getirecek, uzlaşmalarını sağlamak için kendi aralarında görüşme yapmalarını sağlayacak, ortamın gerilimini düzenleyecek ve düşürecektir. Bu noktada arabulucu kesinlikle bir tarafa dönerek ‘Bu davayı kaybedebilirsiniz dolayısı ile uzlaşmanızda fayda var’ gibi kesin hüküm içeren veya yönlendiren cümleler kurmamalı.
İMZALI TUTANAK HAZIRLANACAK
6- Arabuluculuk başarısız olursa ne yapılacak?
Taraflar anlaşamazlarsa ‘uzlaşmazlık tutanağı’ düzenlenecek. Bu tutanak taraflarca imzalanacak. İmzadan imtina edilirse, durumu arabulucu yazarak kendisi imzalayacak. Bu belgece arabuluculuk bürosuna ibraz edilecek ve birer örneği taraflara verilecek. Bu imzalı tutanak olmadan dava açılamaz. Mahkemeler bu tutanakları görerek davayı devam ettirebilecek.
GEÇMİŞTE AÇILAN DAVALAR KAPSAM DIŞI
7- Hali hazırda açılan davalar etkilenecek mi?
1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek bu düzenleme o tarihe kadar açılmış olan tüm davalar ile yine açılacak olan davalarda uygulanmayacak. Açılmış tüm davalar mevcut mahkemelerinde devam edecek. 1 Eylül 2023 ve sonrası itibarıyla açılacak olan yasal düzenleme içeriğinde belirtilen tüm davalarda arabuluculuk zorunlu olacak.
‘ARABULUCU İSTEMİYORUM’ DENİLMESİ MÜMKÜN DEĞİL
8- Taraflar arabuluculuk işlemini reddedebilecek mi?
Dava şartı olarak arabuluculukta arabuluculuk işlemi başvurusu yapılmadan reddedilemez. Ancak arabulucu tayin edildikten sonra tarafların görüşmeye gelmemesi veya bir tarafın gelip diğer tarafın gelmemesi hallerinde ise bu durum uzlaşmazlık tutanağı şeklinde arabulucu tarafından düzenlenecek.
KATILMAYAN ZARARLI ÇIKAR
9- Taraflardan biri görüşmeye katılmazsa yaptırımı ne olacak?
Taraflardan birinin görüşmeye geçerli mazereti olmadan gelmemesi halinde arabulucu uzlaşmazlık tutanağını katılan tarafla birlikte düzenler. Bu durumda dava açılması halinde katılmayan taraf haklı da çıksa haksız da çıksa arabuluculuk faaliyet ücretini ve yargılama giderlerinin tamamını ödemek zorunda kaldığı gibi, haklı çıkması halinde dahil lehine vekalet ücretine hükmedilemez.
MAHKEME KARARI NİTELİĞİNDE
10- Alınan kararlara uyulmaması halinde neler yapılacak?
Uzlaşma sağlanmış ve buna rağmen uzlaşmaya riayet edilmiyorsa, taraflar Arabuluculuk tutanağının kesinleşmesini Sulh Hukuk Mahkemesi’nden sağlatarak kararın icra edilmesini isteyebilirler. Bu kapsamda bu karar, kesinleşme sonrası ilam hükmü (mahkemelerin dava sonunda verdiği karar gibi) niteliğinde olur.
- 2025'te turistlerin gitmemesi gereken kentlerFodor's şirketinin hazırladığı 'Gidilmemesi Gereken Yerler' listesinde, aşırı turizm nedeniyle tehlike altında olan kentler sıralandı.23 Aralık 2024 Pazartesi 11:00TURİZM
- Havayolunda yolcu sayısı 5 milyarı, gelir 1 trilyon doları aşacak!Havacılık sektörü 2025’i pandeminin etkilerini tamamen geride kalacağı bir yıl olarak karşılamaya hazırlanıyor. Yolcu sayısı ve gelirde tarihi rekorlar bekleniyor.23 Aralık 2024 Pazartesi 10:00ULAŞTIRMA
- 16 yaşında Türkiye’nin en genç kadın pilot adayı olduLise 11’inci sınıf öğrencisi Defne Özcan (16), Türkiye’de solo uçuş gerçekleştiren en genç kadın pilot adayı oldu.23 Aralık 2024 Pazartesi 09:00ULAŞTIRMA
- Mübadele çocukları Demre Belediyesi'nde ağırlandıLozan Antlaşması da iki ülke arasında karşılıklı nüfus mübadelesi yapılmasını karara bağlanmasına bağlı Mübadele çocukları Demre'de aırlandı.22 Aralık 2024 Pazar 20:00MICE
- Atina'daki en iyi restoranlarYunanistan'ın başkentindeki en lezzetli yerel lokantalarda nerede yemek yiyebilirsiniz?22 Aralık 2024 Pazar 19:00YEME İÇME
- Dünyanın en engelli dostu havayolu Air New ZealandAir New Zealand, dünyanın en erişilebilir havayolu olarak Conde Nast Traveller’den Sophie Morgan, Beyond Barriers'ın son bölümünde test etti22 Aralık 2024 Pazar 18:00ULAŞTIRMA
- Murat Muratoğlu: Kazıkların şahı havalimanları!Nefes gazetesi yazarı Murat Muratoğlu “Kazıkların şahı havalimanları!” başlıklı yazısında uçakların inmediği israf kaynağı havalimanlarını yazdı22 Aralık 2024 Pazar 17:00ULAŞTIRMA
- Avrupa ve Asya arasında bulunan minik adaCNN muhabiri Maureen O'Hare İstabul'da Asya ile Avrupa kıtalarının birleştiği Boğaziçi'nin tam ortasında bulunan Kız Kulesi'ni yazdı.22 Aralık 2024 Pazar 15:00TURİZM
- Floransa’nın gizli geçidi Vasari Koridoru, halka açıldıVasari Koridoru, Floransa'nın seçkinlerinin sıradan vatandaşlardan uzakta, fark edilmeden dolaşabilmeleri için gizli bir geçit olarak inşa edilmişti.22 Aralık 2024 Pazar 14:00TURİZM
- Almanya'dan başka ülkelere göç mutlu ediyorAlmanya'dan her yıl binlerce kişi başka ülkelere göç ediyor. Yapılan bir araştırmaya göre Almanlar gittikleri yerde kendilerini çok daha mutlu hissediyor, ancak duydukları memnuniyet zamanla azalıyor.22 Aralık 2024 Pazar 13:00GÜNDEM
- Geri
- Ana Sayfa
- Normal Görünüm
- © 2005 Türkiye Turizm
Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.