KÜÇÜK OTEL İŞLETMECİLİĞİ ŞİRKETİNİN FAYDALARI

KASIA M. RUSSELL HVS PORTLAND
NEW YORK - Son birkaç yıl otel yönetimi alanında birleşme ve satın almalarla dolu geçti. Şirketler büyüdü ve daha az kişiselleşti, daha modern hale geldi, teknolojik açıdan giderek daha gelişmiş hale geldi ve coğrafi açıdan bağımsız hale geldi. Büyük bir yönetim şirketinin faydaları açık görünebilir: diğerleri arasında verimlilik ve ölçek ekonomileri, teknoloji ve yenilik, uzmanlaşmış bilgi ve kaynaklar ve dağıtım kanalı avantajları.
Ancak oteliniz için bir yönetim şirketi seçerken, görünüşte bariz olanın ötesine bakmanızı ve otel gayrimenkul yatırım hedefleriniz için daha kişisel ve stratejik bir yaklaşımın uygun olup olmadığını değerlendirmenizi tavsiye ederim. Bu makale, otelinizin günlük işleyişi için küçük bir yönetim şirketi seçmenin faydalarını özetlemektedir.

BIR OTEL YÖNETIM ŞIRKETI KIRALAMANIZ GEREKIP GEREKMEDIĞINI NASIL ANLARSINIZ?

Bir yönetim şirketi tutmanın veya operatör değiştirmenin en belirgin nedenlerinden biri, otel varlığınızın zor durumdaki performansıdır. Zorlu performansın göstergeleri arasında açıklanamayan düşen gelir veya gelir seviyeleri, pazar ve sektörle karşılaştırıldığında gelirlerin artmaması, düşük misafir memnuniyeti puanlarındaki ve çevrimiçi değerlendirmelerdeki artışlar ve/veya yüksek çalışan değişimi yer alıyor. Yetersiz performans yalnızca kısa vadede sorun yaratmakla kalmaz, aynı zamanda varlığın pazarlanabilirliğinde, itibarında ve hatta piyasa değerinde düşüşlere yol açabilir. Doğru operatörü işe almak, sorunların çözülmesine ve otelin gayrimenkul yatırımı olarak performansının en üst düzeye çıkarılmasına yardımcı olabilir.

Üçüncü taraf bir operatör aramanın bir diğer nedeni de bu firmaların kalifiye olması ve çalışanların uzun yıllara dayanan konaklama operasyon deneyimine sahip olmasıdır. Bu firmalar, uzmanlık alanlarından sadece birkaçı saymak gerekirse, markalarla nasıl pazarlık yapacaklarını, gelir yönetimi stratejilerini nasıl uygulayacaklarını, yetenekli personeli işe almayı, varlığı pazarlamayı ve ayrıntılı düzeyde harcamaları nasıl yöneteceklerini biliyorlar. Çoğu durumda bir yönetim şirketini işe almak, bu deneyimin ve endüstri ilişkilerinden yararlanmanın faydalarının bir sonucu olarak mülkü şirket içinde yönetmekten daha uygun maliyetli olabilir. Üçüncü taraf bir operatörün işe alınması aynı zamanda sahibinin diğer iş önceliklerine odaklanmak için kullanabileceği zaman ve kaynakların serbest bırakılmasına da yardımcı olur.

Son olarak, bir otel yönetim şirketini işe almak, ilk kez otel geliştiren biri veya bir varlığı yeniden konumlandırmak isteyen mevcut bir sahip için çok önemlidir. Bu alandaki deneyim eksikliği, nitelikli bir operatörün tavsiyesi ve rehberliğine başvurarak kolayca önlenebilecek maliyetli hatalara yol açabilir. Çamaşır depolama odasının asansörlere göre nereye yerleştirilmesi gerektiğini hiç düşündünüz mü? Veya evin önündeki ofis alanının misafirlere yönelik ve gelir getirici alanları en üst düzeye çıkarmak için nasıl tasarlandığını? Otelinizin bağlantılı odalarla mı yoksa yalnızca banyolarda duşlarla mı tasarlanması gerektiğini ve otelde çamaşırhane hizmetinin dışarıdan temin edilmesi yerine kurum içi çamaşırhane hizmetinin sunulması mı gerektiğini düşündünüz mü? Otel operatörleri, bu ve diğer birçok önemli hususu yönlendirmeye yardımcı olabilecek onlarca yıllık deneyime ve pazar bilgilerine sahiptir.

DIKKATE ALINMASI GEREKEN BAŞLICA FARKLILIKLAR NELERDIR?

Küçük veya butik bir otel işletmeciliği şirketiyle çalışmanın en büyük avantajı firmanın çevik olma yeteneğidir. Daha küçük bir şirkette kararlar hızlı bir şekilde alınabilir. Daha küçük bir şirketin liderlik yapısı muhtemelen daha düzdür ve personel kararlarından sözleşme şartlarına kadar her konuda çeviklik ve esnekliğe izin verir. Değişiklikler bürokratik işlemlere gerek kalmadan uygulanabilir ve şirket sahipleri genellikle şirketin karar vericileriyle doğrudan temas halindedir. Proaktif çözümler büyük bir firmanın bürokrasisine takılıp kalmayarak sorunların hızlı ve kararlı bir şekilde çözülmesine olanak sağlar.

Bunun harika bir örneği otel yönetimi sözleşmesidir. Çoğu firma, standart olarak 5, 10 ve hatta 15 yıllık sözleşmeler imzalamayı tercih ediyor. Bu, yöneticiye önemli bir süre boyunca mali güvenlik ve güvence sağlar ve otelin performansını en üst düzeye çıkarma konusunda yöneticinin üzerindeki baskıyı azaltır. Daha küçük şirketler endüstri standartlarının dışına çıkabilir ve daha ilgi çekici koşullar oluşturmak için şirket sahibiyle birlikte çalışabilir. Başlangıç ​​döneminden sonraki 30, 60 veya 90 günlük daha kısa fesih hükümleri daha yaygın hale geliyor ve bazen küçük firmalar tarafından, beklentilerin operatör tarafından karşılanmaması veya aşılmaması durumunda taahhüt riskinin nispeten düşük olduğu konusunda sahiplere güvence vermek için kullanılıyor. Bu ayrıca, üçüncü taraf operatörle ilişkinin artık sahibinin öncelikleriyle uyumlu olmadığının belirlenmesi durumunda, sahibini yüksek maliyetli yasal ve fesih ücretlerinden de korur. Ek olarak, daha küçük bir firmanın sunduğu daha kısa vade, anlaşmanın garantisinin nispeten zayıf olması nedeniyle şirketin uyanık kalmasını ve operasyonel kararlarının daha ön planda tutulmasını sağlayabilir.

Bu doğrultuda, fesih ücretleri, performans eşikleri ve/veya teşvik ücretlerinin pazarlık konusu olma olasılığı daha yüksektir. Küçük firmaların, yönetilen otel portföylerinde standardizasyonu zorunlu kılma olasılıkları da daha düşüktür. Mülkünüz markasızsa, belirli bir markanın yatak çarşaflarının veya el sabununun zorunlu olacağı konusunda endişelenmenize gerek yoktur; bu kararların özerkliği, operatörle işbirliği içinde sahiplik grubuna aittir.

Bu bağlamda, müşterilerle devam eden ve düzenli diyalog, küçük yönetim firmalarını önemli bir farklılaştıran özelliktir. Sahibin istenilen düzeyde katılımını sağlamak, yakın ve uzun vadeli hedeflerin boşluk yerine işbirlikçi ortaklık içinde aktif bir şekilde uygulanmasını sağlar. Gerektiğinde otel performansına ilişkin raporlama günlük olarak yapılabilmekte ve performansa ilişkin sorular gerçek zamanlı olarak yanıtlanabilmektedir.

Küçük bir yönetim şirketi, otel varlığınızın günlük yönetimi konusunda daha kişiselleştirilmiş ve uygulamalı bir yaklaşım sunma becerisine sahiptir. Yalnızca yerel pazarı bilen özel bir hesap yöneticisine sahip olmanızın yanı sıra şirketin daha küçük müşteri listesi, şirketin tamamen önceliklerinize odaklanmasına olanak tanır. Bunun en önemli bileşenlerinden biri de stratejik pazarlama planının tasarlanması ve uygulanmasıdır. Daha küçük bir yönetim şirketi, otelinizin hedef konuk tabanına olan ilgisini en üst düzeye çıkarmak için kapsamlı bir pazar araştırması yapacak ve yerel bağlantılardan yararlanacaktır. Firma, rekabet ortamını daha iyi değerlendirmenize ve yerel pazarın derinlemesine anlaşılmasıyla fırsat ve hizmet boşluklarını belirlemenize yardımcı olacaktır. Daha odaklı deneyime sahip daha küçük bir şirket, müşterisinin otelinin işleyişini etkileyebilecek pazar dinamiklerindeki değişikliklerin şüphesiz farkında olacaktır. Örnekler arasında yeni bir otelin açılması, rekabetçi mülklerin yenilenmesi, yerel firmalarda seyahatlerin dondurulması, kurumsal genişlemeler ve yeni toplantı ve grup talep kaynakları sayılabilir.

Böyle bir örneği 2019'un sonunda, Kuzeybatı Pasifik'teki küçük bir otel yönetimi firmasının, Çin'deki ticari faaliyetlere önemli ölçüde maruz kalan bir teknoloji şirketiyle ilişkisini güçlendirdiği zaman yaşadım. Bu ilişki, otel yönetim şirketinin COVID-19'un küresel seyahat endüstrisi üzerindeki etkilerine daha iyi hazırlanmasını sağladı. Bu firma, diğer birçok operatörden daha iyi bir hazırlıkla sahiplerini uyarmayı, rezervlerini artırmayı ve pandemi fırtınasını atlatmayı başardı.

Butik otel işletmeciliği şirketi kullanmanın sıklıkla gözden kaçan ve yanlış anlaşılan bir diğer faydası da nispeten daha düşük genel gider ve iş yapma maliyetidir. Birçok küçük şirketin çalışanları uzaktan çalışıyor ve bu da ofis alanı kiralama maliyetini ortadan kaldırıyor. Bu şirketlerin genellikle kurumsal genel giderlerini karşılamaya yardımcı olacak birden fazla paylaşılan hizmet ücreti yoktur. Butik firmalar daha yalın ekiplere sahiptir ve bu tasarrufları rekabetçi sözleşme ücretleri ve koşulları açısından şirket sahibine aktarmaktadır. Düzenlenmiş operasyonel bütçelere rağmen hizmet kalitesinden ve misafir deneyiminden ödün verilmez ve aslında tesisle daha yüksek düzeyde etkileşim yoluyla güçlendirilir.

Her otel yönetim sözleşmesi farklı olsa da sözleşmenin en önemli bileşenlerinden biri ücrettir. Otel yönetim ücretleri, otelin büyüklüğüne, kalitesine ve türüne bağlı olarak brüt oda gelirinin %2 ila %5'i arasında değişebilir. Teşvik ücreti karşılığı genellikle otelin büyüklüğüne bakılmaksızın dahil edilir ve genellikle bütçe karşılandıktan sonra fazlalığa bağlanır. Daha küçük şirketler, mülkün toplam gelirinin bir yüzdesi olarak aylık minimum ücret veya gelirin yüzdesi olarak kademeli bir oran dahil olmak üzere olası ücretlerle daha yaratıcı bir şekilde pazarlık yapma olanağına sahiptir.

Son olarak, firmanın daha büyük konaklama endüstrisine nasıl entegre edildiğini anlamak önemlidir. Prensiplerin ve sahiplerinin deneyimi nedir? Firmanın, endüstrinin sürekli değişen trendlerine öncülük edecek bir danışma konseyi ile bağlantısı var mı? Firmanın üyeleri sektör etkinliklerine katılıyor mu ve sektör konularında düşünce liderliği sağlıyor mu? Şirket, diğer danışmanlık hizmetleriyle işbirliğine ve sinerjiye olanak tanıyan daha büyük bir firmanın parçası mı? Bunlar, küçük bir firmanın büyük ölçekli operatörler denizinde öne çıkmasına yardımcı olabilecek hususlardan sadece birkaçıdır.

Oteliniz için kiralanacak yönetim şirketine ilişkin nihai karar, çok fazla araştırma ve zaman gerektirir. Tüm firmalar eşit şekilde yaratılmamıştır ve otel varlıkları önemli ölçüde farklılık göstermektedir; "herkese uyan tek bir çözüm" yoktur . Küçük veya butik bir firmanın avantajlarını anlamak, otel yatırımınız için en iyi seçeneği belirlerken çok önemlidir. Otel sahibi olarak, otel yatırımınız için, yatırım getirisini en üst düzeye çıkarmanın yanı sıra pazar itibarı, çalışanları elde tutma ve profesyonel ilerleme ve/veya topluluk üzerindeki etkiyi içerebilecek belirli hedefleriniz vardır. Yönetim şirketiniz, hedeflerinizi yakından anlamalı ve başarıya ulaşmak için bu farklılaştırıcı unsurlar üzerinde sizinle birlikte çalışmalıdır.