İŞLETİM MODELLERİNDE ÜÇÜNCÜ TARAF YÖNETİMİ

Üçüncü taraf yönetim firmasını mal sahibi adına günlük operasyonu ve kaynakları yönetirler. Karşılığında yönetim ücretleri (baz ve teşvik olarak) ve teknik/BT gibi, verdikleri hizmetlerden ücret alırlar.
Üçüncü taraf yönetim sistemi yıllar önce özellikle otelcilik tecrübesi olmayan otel sahiplerinin sayılarının artması ve global/yerel otel işletme firmalarının bazı pazarlarda isim hakkı verme metodu ile büyüme stratejileri ile ortaya çıkmış ve hızlı büyüme kaydetmiştir.

Model Kuzey Amerika’da oldukça yaygın olmasına karşın, diğer bölgelerde ve ülkemizde daha başlangıç aşamasındadır.

Bağımsız yönetim firmaları İsim Hakkı modelinde mülk sahibine bağlı olarak çalışırken, global/yerel otel işletme firmaları Yönetim Anlaşması modelinde mal sahibi adına çalışırlar.
Bu, mülk sahibinin menfaatlerinin göz ardı edildiği manasına tam gelmemekle beraber, markanın görünürlüğünü arttırmak ve standartlarını korumak önceliklidir.

Bu önceliğe ulaşırken kar nadir de olsa bazen ikinci plana düşebilmektedir. Bağımsız yönetim şirketleri ise önceliği kar maksimizasyonuna vermektedirler.

Esneklik üçüncü taraf yönetim şirketlerinin diğer güçlü yanıdır. Global/yerel otel işletme firmaları marka standartlarını uygularken, oda sayıları ve lokasyonla ilgili kısıtlamalar getirebilir.
Özellikle herhangi bir global/yerel otel işletme firmasının markası altında olmayan bir işletme faaliyeti yürütürken, bağımsız yönetim şirketleri otel sahiplerinin ihtiyaç ve önceliklerine daha esnek yaklaşım gösterirler.
Ayrıca bu modelde otel sahibinin, global/yerel otel işletme firmasının markası altındaki bir işletmeye nazaran daha fazla söz sahibi olması söz konusudur.

Üçüncü taraf yönetim anlaşması koşulları da global/yerel otel işletme firmalarının anlaşmalarına göre daha rekabetçi ve daha esnektirler. Ücretleri nispeten düşüktür. İlk süreleri daha kısadır. Kontratı, süresi öncesi sonlandırma daha kolaydır.

Üçüncü taraf yönetim şirketleri bağımsız ve markasız oteller için iyi bir seçenekken, isim hakkı almış oteller için de imkanlar sunmaktadır.
Şöyle ki, isim hakkı verme yöntemi ile büyümeyi hedeflemiş global/yerel otel işletme firmalarıyla, otel işletimi veya günlük operasyonla ilgilenmeye niyeti veya bilgisi olmayan otel sahipleri arasındaki boşluğu doldururlar.
Otelin yetkin bir yönetim şirketi tarafından işletilmesinin tarafların ortak menfaati olduğu anlaşıldıkça bu model yakın gelecekte daha da yaygınlaşacaktır.

İsim Hakkı anlaşmasının ücretlerine ilave olarak, üçüncü taraf yönetim şirketine ödenecek ücretler otel sahiplerine ilave maliyet getirir. Ancak otel sahiplerinin bu modeli daha fazla benimseme eğilimleri, esneklik, mülkleri üzerinde daha fazla kontrol ve verimlilik artışı sebebi ile artmaktadırlar.
Esneklik, özellikle otel satışa çıktığı zaman mülke ilave değer katmaktadır.
Ayrıca, farklı global/yerel otel işletme firmalarının, değişik markalı otellerinden oluşan portföye sahip bir yatırımcı, bütün bu otellerini yöneten üçüncü taraf yönetim şirketinin tek tip raporlaması avantajını kullanır.
Gelecek yazılarda Yönetim Anlaşması, Manchising ve Kiralama modellerine değineceğim.